Vorurteile und Fragen rund um das Thema Ferienwohnungen in Berlin

ZAHLEN BETREIBER MÖBLIERTER APARTMENTS STEUERN?

Einige Stimmen werten die Vermietung von Ferienwohnungen als illegal, weil die Vermieter von den Erlösen regelmäßig keine Steuern abführen. Dies ist eine pauschale und unbelegte Unterstellung. Einkünfte müssen selbstverständlich versteuert werden, darüber hinaus zahlen Anbieter möblierter Apartments Umsatzsteuer.

Das Land Berlin erhebt außerdem seit dem 1. Januar 2014 eine Steuer auf private Übernachtungen in Höhe von 5% des Übernachtungspreises. Auch Gäste in Ferienwohnungen sind davon betroffen, da es keinen Unterschied macht, ob der Gast im Hotel oder in einer Privatunterkunft übernachtet.

ERFÜLLEN MÖBLIERTE APARTMENTS KEINE SICHERHEITSAUFLAGEN?

Von der Hotellerie wird oft der Vorwurf geäußert, in Ferienwohnungen gäbe es Gefahrenquellen, wie zum Beispiel lose oder defekte Steckdosen, offene Stromkabel, Schimmelpilze im Bad oder an den Wänden. Das sind haltlose Behauptungen ohne Beweise. Möblierte Apartments von verantwortungsvollen Betreibern erfüllen die Sicherheitsauflagen, wie Brandschutzregelungen, Hygienestandards und schließen Sicherheitsbelehrungen der Gäste ein.

GIBT ES AUSNAHMEN, DIE EINE NUTZUNG VON FERIENWOHNUNGEN AUCH NACH DEM 1. MAI ERLAUBEN?

Eine Genehmigung zur Nutzung als Ferienwohnung kann nur dann erfolgen, wenn schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Zu den schutzwürdigen privaten Interessen gehört die Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz, diese muss durch ein Gutachten eines gerichtlich bestellten Wirtschaftsprüfers nachgewiesen werden. Auch wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der Wohnraumverlust ausgeglichen wird, kann eine Genehmigung erfolgen. Im Einzelfall wird sich häufig nur vor Gericht klären lassen, ob es sich um schutzwürdige private Interessen handelt.

GIBT ES FERIENWOHNUNGEN, DIE BESTANDSSCHUTZ HABEN?

Dauerhaften Bestandsschutz haben nur Ferienwohnungen, deren Vermieter eine behördliche Genehmigung vorliegen haben. Das dürfte eine geringe Zahl sein, da Ferienwohnungen vor dem 1. Mai 2014 nicht genehmigungspflichtig waren und Vermieter, im guten Glauben, dieser auch weiterhin nicht zu bedürfen, in den seltensten Fällen eine Genehmigung beantragt haben.

WIE SIEHT ES MIT ANDEREN BRANCHEN AUS, DIE WOHNRAUM ZWECKENTFREMDEN?

Für andere Branchen, die Wohnraum für ihre beruflichen Zwecke nutzen, gilt ein weitgehender Bestandsschutz. Dazu gehören z. B. Ingenieurbüros, Anwaltskanzleien, Arztpraxen, usw.. Bereits zweckentfremdete Wohnungen dürfen als Büro, Praxis oder Kanzlei erhalten bleiben. Dieser Bestandsschutz gilt auch, wenn laut Nutzungsvertrag ein Nachfolger in den Mietvertrag eintritt. Angesichts dessen, dass erheblich mehr Wohnungen durch andere Branchen als durch die Ferienwohnungsbranche zweckentfremdet werden, überrascht diese Entscheidung.

Das Land Berlin selbst bietet mehr als 7.000 möblierte Apartments durch die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Berlinovo zur Kurzzeitmiete an. Nach Aussage von Berlinovo an Menschen, die für einen vorübergehenden Zeitraum ihren Lebensmittelpunkt in Berlin haben. Berlinovo beruft sich darauf, dass gemäß §2, Absatz 2.2 des Gesetzes keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Räumlichkeiten zu anderen Zwecken als dem (Dauer-) Wohnen errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden. Anderen privaten und gewerblichen Anbietern von möblierten Apartments und Wohnungen wird das verwehrt. Konsequenterweise dürfte es hier aus sozialen Gründen keine Ausnahme geben.

WELCHE FOLGEN HAT DAS VERBOT FÜR VERMIETER VON FERIENWOHNUNGEN?

Betroffen sind vor allem gewerbliche und private Vermieter, die seit Jahren Ferienwohnungen in Berlin anbieten, meist einvernehmlich mit den Nachbarn. Diese Vermieter zahlen Steuern, sorgen für Umsatz im Kiez, schaffen Arbeitsplätze. Ein Verbot gefährdet viele Anleger in ihrer wirtschaftlichen Existenz, weil sie entweder die Vermietung aufgeben oder aber erhebliche Einbußen hinnehmen müssen. Das kann z. B. zur Folge haben, dass die nötige Sicherheit für die Finanzierung der Immobilie nicht länger gegeben ist.

Um Verstöße zu ahnden, hat die Stadt Berlin eine Online-Meldemöglichkeit für zweckentfremdete Wohnungen eingerichtet. Dort können Bürger anonym verdächtige Wohnungen melden. DasBußgeld bei Verstößen wurde von bis zu 50.000 auf bis zu 100.000 Euro erhöht.

WAS BEDEUTET DAS NEUE GESETZ FÜR FERIENWOHNUNGSPORTALE?

Die bestehende Mitwirkungspflicht auf die Anbieter von Telemediendiensten wird ausgeweitet (gemäß § 1, Absatz 1, Satz 1, § 2, Satz 1, Nummer 1, TMG). Portale für die Vermietung von Ferienwohnungen werden im Verdachtsfall verpflichtet, Informationen herauszugeben. Widersetzt sich der Betreiber mehrfach dieser Verpflichtung, kann das zu Bußgeldern führen. Bereits das Anbieten von nicht genehmigten Wohnungen ist verboten. Das gilt ohne entsprechende Absicherung in den AGB auch für Portale und Vermittler. Portale und Vermittler von Ferienwohnungen sind demnach verpflichtet, rechtswidrige Angebote nach Kenntnisnahme unverzüglich zu entfernen.

Bei der Ahndung von Verstößen gibt es allerdings ein Ungleichgewicht zwischen Anbietern mit Sitz im In- und Ausland. Bei ausländischen Anbietern ist insbesondere die Auskunftspflicht aufgrund der dort geltenden Datenschutzbestimmungen nicht oder nur schwer umsetzbar und damit die Verfolgung von Verstößen im Vergleich zu inländischen Anbietern erheblich erschwert. Damit wird für größere Anbieter ein Anreiz gesetzt, ihre Dependancen in Deutschland zu schließen und den Firmensitz nach Übersee zu verlegen. Arbeitsplätze gehen verloren und die deutsche Steuerbasis wird geschwächt.

IST DAS GESETZ VERFASSUNGSKONFORM?

Das neue Gesetz ist nach unserer Auffassung verfassungswidrig, weil es gegen Art. 12 GG (Berufsausübungsfreiheit) verstößt, soweit die Vermietung als gewerbliche Tätigkeit verstanden wird. Zudem verstößt es gegen Art. 14 Abs. 1GG, weil in die Grenzen des Eigentums ohne ausreichende Rechtfertigung eingegriffen wird. Art. 3 Abs. 1 GG ist ebenfalls betroffen: Die Pflicht der Portale, Kundendaten an die Behörde zu melden, verstößt gegen das Bundesdatenschutzgesetz.

WAS BEDEUTET EIN VERBOT FÜR DEN TOURISMUS?

Der Tourismus ist einer der wichtigsten Wirtschaftsfaktoren in Berlin. Einschränkungen passen nicht zum vielfältigen, weltoffenen Image, mit dem die Stadt wirbt. Der Ferienwohnungsmarkt ist eine Wachstumsbranche und steigert die Attraktivität einer Stadt. Besonders betroffen sind Familien. Denn für diese stellt eine Ferienwohnung oft die am besten auf ihre Bedürfnisse abgestimmte und zudem preisgünstige Übernachtungsmöglichkeit dar.

WELCHEN ANTEIL HABEN FERIENWOHNUNGEN AM BERLINER WOHNUNGSMARKT?

Nur 0,2 Prozent der 1,9 Millionen Berliner Wohnungen werden als Ferienwohnungen genutzt. Der Senat beziffert die Gesamtzahl an Ferienwohnungen in Berlin auf etwa 10.000 Wohnungen. Das sind Wohnungen, die ganzjährig oder zum großen Teil als Ferienwohnung genutzt werden. Davon sind 6.300 behördlich gemeldet. Selbst wenn diese in vollem Umfang dem Wohnungsmarkt zuflössen, stellt dies keine nachhaltige Lösung dar.

Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln aus dem Jahr 2015 fehlen in Berlin bis 2020 rund 20.000 Wohnungen pro Jahr. Diese Zahlen sind allerdings durch den Zuzug von Flüchtlingen und den anhaltenden Boom in Berlin vermutlich zu gering angesetzt. 2015 wurden lediglich 9.000 Neubauten errichtet. Bis 2026 sollen die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften 80.000 zusätzliche Wohnungen in ihrem Bestand haben, nur rund 53.000 werden jedoch neu gebaut; der Rest stammt aus Zukäufen. Davon sollen 30 Prozent zu sozial verträglichen Mieten angeboten werden. Das deckt den wachsenden Bedarf nicht im Mindesten.

In ganz Berlin fehlen Wohnungen im Niedrigpreissegment. Viele Ferienwohnungen verfügen aber über eine gehobene Ausstattung und eine gute Lage im Innenstadtbereich oder in Szenekiezen. Diese würden zu entsprechend höheren Mieten angeboten werden und dem sozialen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Insbesondere im sozialen Wohnungsbau hat es in Berlin jahrzehntelang Versäumnisse gegeben. Maßnahmen, wie eine Erhöhung der Traufhöhe, werden nicht erwogen. Noch vor einigen Jahren hat man in Berlin Wohnungen abgerissen (Bürgerpark Marzahn, Abriss von 4.500 Wohnungen bis 2010), obwohl die wachsende Wohnungsnot bereits absehbar war.

WAS HEIßT EIN VERBOT VON FERIENWOHNUNGEN FÜR DEN INVESTITIONSMARKT?

Baukosten steigen kontinuierlich durch steigende Grundstückspreise, aber auch durch wachsende Auflagen, z. B. durch die Energieeinsparverordnung. Eine Finanzierung durch die gemischte Nutzung von Mietwohnungen und Ferienwohnungen fördert die Investitionsbereitschaft und macht die Finanzierung eines Projekts oft erst möglich. Würde die Mischnutzung aller Wohnungen als Wohnung/ Ferienwohnung erlaubt, wäre es für Investoren leichter, die aktuellen Baukosten von 3.080,- Euro pro qm inkl. Grundstück, zu bezahlen. Die Folge: Es würde mehr neu gebaut werden.

WAS WÄRE EIN ANGEMESSENER LÖSUNGSANSATZ?

Es gibt kein Entgegenkommen des Senats. Im Gegenteil: Der neue Rot-Rot-Grüne Senat hat angekündigt, die Regelungen weiter zu verfschärfen, die Kontrollen und die Bußgelder zu erhöhen. Auch Zweitwohnungen, die zuvor ausdrücklich davon ausgenommen wurden, unter die Zweckentfremdung zu fallen, geraten ins Visier. Und all das, ohne dass es eine verlässliche Studie über die Auswirkungen des Ferienwohnungsmarkts auf den Wohnungsmarkt gibt oder einen Nachweis, dass das Verbot zu einer merklichen Entspannung führt.

Die Folgen des restriktiven Verhaltens: eine Klagewelle, das wirtschaftliche Aus für viele Vermieter und ein geringeres Angebot von Ferienwohnungen, obgleich die Nachfrage wächst. Ein akzeptabler Kompromiss bestünde darin, auch die touristischen und wirtschaftlichen Interessen angemessen zu berücksichtigen. Existierenden Ferienwohnungen sollte Bestandsschutz zugesichert werden, so wie ihn auch Büros, Praxen und Kanzleien genießen. Eine gerechte Quotenregelung in den Bezirken sollte ebenso vereinbart werden, wie Eigentümern und Mietern das Recht einzuräumen, für einen begrenzten Zeitraum im Jahr ihre gesamte Wohnung an Touristen vermieten zu dürfen. Eine Schwellenlösung, mit der Erlaubnis für eine geringe Anzahl von Tagen vermieten zu dürfen, stellt keine Lösung für professionelle Anbieter dar.

VERANTWORTUNGSVOLLE BETREIBER SIND ZUVERLÄSSIGE ANSPRECHPARTNER!

Betreiber möblierter Apartments der ApartmentAllianz Berlin e.V. sind für ihre Gäste und auch die sonstigen Hausbewohner gute Ansprechpartner und helfen direkt bei Problemen vor Ort. Das führt zu einer zufriedenen Hausgemeinschaft und vermeidet Konflikte nachhaltig.

OVG Urteil

(Berlin, 06.04.17)

Das Oberverwaltungsgericht Berlin übergibt das umstrittene Zweckentfremdungsverbot-Gesetz an das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.

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