Apartment
Allianz Berlin

Als Ferienwohnung gilt eine Unterkunft, die kurzzeitig an Gäste vermietet wird – typischerweise für touristische Zwecke und ohne dass der Wohnraum dauerhaft vom Vermieter oder Mieter selbst genutzt wird.

In Berlin gelten klare Regelungen, wann Wohnraum legal (auch kurzfristig) vermietet werden darf – auch ohne Genehmigung:

• Erstwohnung: Bis zu 60 Tage im Jahr darf die eigene Hauptwohnung an Gäste vermietet werden.

• Teilvermietung: Wer höchstens 50 % der Wohnfläche nutzt, darf dies ganzjährig tun.

• Gewerbliche Ferienwohnungen: Diese dürfen 365 Tage im Jahr angeboten werden – sofern sie außerhalb des Wohnraums liegen oder dauerhaft als Gewerbeeinheit geführt werden.

• Zweitwohnungen: Hier ist eine Vermietung von höchstens 90 Tagen im Jahr ohne Genehmigung möglich.

• Langzeitvermietung: Alle Vermietungen ab 92 Tagen gelten nicht als Zweckentfremdung und sind generell erlaubt.

• Bestandsschutz (Moratorium): Wohnungen mit ungeklärtem rechtlichen Status, etwa bei anhängigen Gerichtsverfahren zum Bestandsschutz, dürfen vorerst ebenfalls angeboten werden.
  

In einer Stadt mit rund 1,9 Millionen Wohnungen gibt es damit tausende legale Möglichkeiten, Wohnraum kurzzeitig oder gewerblich anzubieten. Diese werden auf Plattformen wie Airbnb beworben.

Die Pflicht zur Angabe einer Registrierungsnummer betrifft nur bestimmte Inserate:

• Nicht erforderlich ist eine Registrierungsnummer bei:

• gewerblichen Ferienwohnungen, sofern im Impressum die Anbieterinformationen klar angegeben sind

• Langzeitvermietungen ab 92 Tagen

Für alle anderen Inserate, insbesondere bei privater Kurzzeitvermietung, ist eine Registrierung notwendig.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) schützt Wohnraum in Berlin vor dem dauerhaften Entzug durch andere Nutzungsformen. Verboten sind insbesondere:

• die Vermietung als Ferienwohnung ohne Genehmigung;

• die komplette gewerbliche Nutzung einer Wohnimmobilie ohne Umnutzungsgenehmigung;

• der Abriss oder

• der dauerhafte Leerstand von Wohnraum.

→ Angebot & Nutzung

• In Berlin werden Ferienwohnungen überwiegend von Privatpersonen vermietet – wie im Bundesdurchschnitt mit einem Anteil von über 80 %.

• Der Anteil der Ferienwohnungen am Gesamtwohnungsbestand beträgt in Berlin unter 1 % – darunter nur ein sehr geringer Teil, der ganzjährig vermietet wird.

• Etwa 76 % aller Unterkünfte auf Airbnb in Berlin werden weniger als 90 Tage im Jahr angeboten (gelegentliche Nutzung, z. B. während Urlaubszeiten).

→ Wirtschaftlicher Effekt

• Tagesausgaben pro Gast in Berlin: Ø 118 €

• Davon fließen 42 € direkt in die Gastronomie, der Rest in Einzelhandel, Kultur, Mobilität etc.

• Daraus ergeben sich jährlich 660 Millionen Euro Bruttoumsatz für Berlin

• Die Nachfrage verteilt sich zunehmend dezentral: Über 70 % der Übernachtungen bei Großevents (z. B. EM 2024) fanden außerhalb der Innenstadtlagen statt – ein Gewinn für die lokale Wirtschaft in Kiezen und Randlagen.

→ Regulierung & Kritik

• Berlin gilt laut Deutschem Ferienhausverband als eines der am stärksten regulierten Bundesländer im Bereich Ferienwohnungsvermietung.

• Das Zweckentfremdungsverbot verhindert in der Praxis fast alle Neuvermietungen von Ferienwohnungen im Bestand.

• Der Verband kritisiert, dass dies zu einer Verdrängung privater Anbieter, einem Rückgang legaler Angebote und einem Verlust von Steuer- und Tourismuseinnahmen führt.

• Trotz dieser Einschränkungen bleibt die Nachfrage nach Ferienwohnungen in Berlin hoch – insbesondere für individuelle, dezentrale und familienfreundliche Angebote.

Gleichbehandlung im Bestandsschutz für alle

Im Rahmen des Zweckentfremdungsverbot gilt für Branchen, die Wohnraum für ihre beruflichen Zwecke nutzen, ein weitgehender Bestandsschutz. Dazu gehören z. B. Anwaltskanzleien oder Yogastudios. Für Ferienwohnungen - als einzige Branche - gilt dieser Bestandsschutz nicht. Wir fordern, dass der Bestandschutz auf alle gewerblichen Nutzungen, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes Wohnraum zu beruflichen Zwecken genutzt haben, ausgeweitet wird.

Registrierung muss einfach, online und kostenfrei sein

Wir unterstützen grundsätzlich den Gedanken, eine Registrierungspflicht einzuführen, um den Markt transparenter zu machen. Allerdings muss die Registrierung im Rahmen des Zweckentfremdungsverbots für Betroffene einfach, unbürokratisch, kostengünstig, schnell und online erfolgen. Andernfalls könnten Gastgeber*innen abgeschreckt und daran gehindert werden, ihren Wohnraum wie gewünscht zu nutzen.

Bedeutung des Ferienwohnungsmarkts politisch widerspiegeln

Wir als einzige Organisation der Ferienwohnungsvermieter*innen möchten als gleichwertige Tourismusakteurin politische Partizipation - bspw. durch die Einbeziehung in relevante Gremien, Einbindung in das Berliner Tourismus-Marketing und Darstellung auf der Unterkunftsplattform von VisitBerlin. Durch eine stärkere Zusammenarbeit möchten wir unsere Expertise einbringen und so den Tourismus von morgen mitgestalten.

Gegen Massentourismus - Dezentralen Tourismus fördern

Ferienwohnungen steigern nicht nur die Attraktivität der Hauptstadt, sondern sind vor allem wirtschaftlicher Wachstumstreiber. Viele der Ferienunterkünfte liegen außerhalb der touristischen Zentren, die oft vom Massentourismus betroffen sind. Hiermit werden betroffene Stadtteile und stark nachgefragte Nachbarschaften entlastet. Zudem fließen die Ausgaben in die Geschäfte und Restaurants in unmittelbarer Nähe und stärken somit den lokalen Tourismus.